Liệu việc cắt giảm lãi suất của Fed có cứu được bất động sản thương mại?

Gần đây, động thái mạnh mẽ của Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) trong việc cắt giảm lãi suất đã tạo ra tác động tức thì lên thị trường tài chính, khi giá cổ phiếu và vàng đạt đỉnh kỷ lục. Tuy nhiên, ảnh hưởng của nó đối với thị trường bất động sản thương mại (CRE), vốn có tốc độ di chuyển chậm hơn, vẫn còn là một ẩn số.

Hơn 1 nghìn tỷ đô la nợ bất động sản thương mại sẽ đến hạn vào năm sau, trong đó khoảng 8% thuộc lĩnh vực văn phòng đang gặp nhiều khó khăn. Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng việc cắt giảm lãi suất khó có thể cứu vãn thị trường văn phòng khỏi sự tái cơ cấu đầy đau đớn, nhưng thị trường bất động sản thương mại cũng khó có khả năng làm sụp đổ nền kinh tế toàn cầu.

Cắt giảm lãi suất có giúp bất động sản thương mại vượt qua sóng gió?

Các khoản vay bất động sản thương mại thường được tái cấp vốn sau chu kỳ 5, 7 hoặc 10 năm, và lãi suất hiện tại cao hơn nhiều so với khi các khoản vay này được ký vào năm 2019. S&P Global ước tính rằng lãi suất trung bình của nợ đáo hạn vào năm 2024 là 4,3%, trong khi nợ mới lại có lãi suất lên tới 6,2%.

Đợt giảm lãi suất của Fed trong tháng 9 có thể làm giảm bớt rủi ro cho những khoản vay sắp đáo hạn. Theo dự đoán của Darin Mellott từ CBRE, các lần cắt giảm lãi suất tiếp theo có thể đưa lãi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm về mức 3%, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tái cấp vốn.
Những thách thức đối với lĩnh vực văn phòng và ngân hàng

Lĩnh vực bất động sản văn phòng hiện đang chịu nhiều áp lực, đặc biệt là do sự gia tăng của xu hướng làm việc từ xa sau đại dịch. Giá trị của bất động sản văn phòng đã giảm mạnh, với tỷ lệ trống ở Mỹ lên tới 20%. Điều này đặt gánh nặng lớn lên các chủ sở hữu, nhiều người đang phải chật vật trong việc trả nợ.

Trong nỗ lực tránh việc thu hồi tài sản ngay lập tức, nhiều ngân hàng đã cố gắng gia hạn các khoản vay. Tuy nhiên, giải pháp này không luôn hiệu quả, nhất là đối với các tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy thấp.

Liệu khủng hoảng bất động sản thương mại có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế?

Mặc dù tình hình hiện nay có một số điểm tương đồng với khủng hoảng tài chính năm 2008, các chuyên gia cho rằng nguy cơ đối với nền kinh tế hiện tại là không cao. Các ngân hàng lớn, những tổ chức chịu nhiều rủi ro nhất từ các khoản vay bất động sản thương mại, hiện đang được quản lý một cách chặt chẽ.

Ngoài ra, có hơn 250 tỷ đô la từ các quỹ tư nhân đã được chuẩn bị để đầu tư vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, giúp giảm thiểu khả năng xảy ra kịch bản xấu nhất khi các bất động sản gặp khó khăn bị bỏ trống và gây thiệt hại cho nền kinh tế địa phương.

Theo Mellott, dù thị trường văn phòng đang gặp khó khăn, nhưng khả năng xảy ra một vòng xoáy suy thoái bất động sản thương mại vẫn còn rất thấp.​